Forecasting Housing Prices Around Huawei Xicen Base: A Home Buying Plan for Qingpu District

导言

作为24年秋要入职刚修建好的华为青浦西岑基地，我尝试对位于上海青浦的华为西岑基地附近的房价进行分析预测，并结合我自己的需求等，给出后续的购房规划。

青浦区发展规划

《上海市城市总体规划（2017-2035年）》节选青浦相关部分

环淀山湖战略协同区：突出江南水乡历史文化和自然风貌：聚焦青浦、昆山等环淀山湖地区，在加强生态环境保护的前提下，保护江南水乡历史文化和自然风貌，推动世界级湖区水乡古镇文化休闲和旅游资源的整体开发利用，形成文化休闲生态的战略空间。[^3]

青浦新城定位：沪湖廊道上的节点城市，以创新研发、商务贸易、旅游休闲功能为支撑，具有江南历史文化底蕴的生态型水乡都市和现代化湖滨城市。[^3]


青浦区战略指引图

[^4]

为什么定位是生态修复区的西岑，华为入驻了，周围已有房地产

根据23年相关的征地信息，华为周围的农田基本被政府征收。[^13]

华为青浦

定位

• 华为青浦研发中心将承担芯片设计（海思、昇腾、鲲鹏）、无线网络和物联网等领域的研发任务。^6
• 未来西岑科创中心将以华为研发中心为依托，围绕集成电路等相关产业，加快集聚华为中下游产业链，提升区域产业整体能级。

华为青浦研发中心项目运营主体，就是华为的全资子公司——上海海思技术有限公司。

根据青浦区提供的公开信息，华为研发中心项目运营主体，就是华为的全资子公司——上海海思技术有限公司。[^6]

交通

1. 青浦研发中心内部8组团将通过小火车实现互通连接，共设8个站点，全程运行需15分钟左右。^6
2. 地铁17号线西延线，西岑站到朱家角站大约11公里。上海地铁最快按照40km/h[^9], 至少需要16.5分钟。
   1. 上海地铁车厢，车辆定员310人，8节车厢，大约2500人一趟，间隔平均4~6分钟^11。运载华为的3万5千人还是比较困难的。注意现在的17号线末班车是22:30
3. 沪苏湖铁路将于24年内开通，连接上海、苏州和湖州。未来还将与杭州西站所在的湖杭高铁相衔接，旅客可以从杭州西站乘坐高铁直达上海啦！
4. 苏州轨交10号线，23年底开工，北段预计2028年6月建成通车^14，南段将连接苏州南站及水乡客厅，并与上海地铁17号线相连。

发展时间节点

1. 2017年6月1日，华为与上海政府签署战略合作框架协议，双方约定在软件和信息服务业、物联网、车联网、工业互联网等方面开展全面合作。^6
2. 2018年6月19日，华为在青浦注册成立上海海思技术有限公司。^6
3. 2019年初，华为上海青浦研发基地顺利完成土地摘牌。^6
4. 2020年9月27日，上海市政府与华为公司深化战略合作框架协议签约暨华为青浦研发中心项目开工仪式举行。^5
5. 2024年7月9日华为上海青浦基地项目正式揭开神秘面纱，华为将其正式命名为华为练秋湖研发中心。

住房配套

西岑人才公寓

• 总户数约为6189户。
• 听说50平单间，3000每月。

朱家角人才公寓

设计约5800套人才公寓建成后，将满足1万7千余名人才的住宿和其他生活需求。

24年6月完成土建

周边商品房

• 汾湖 ： 汾湖地区有多种选择，包括不同面积和户型的住宅。例如，华府壹区、云溪四季庭、湖悦天境花园等小区提供了从两室到四室不等的精装住宅，租金从1500元/月到3800元/月不等。

房价参考：华为东莞松山湖周边

松山湖基地 V.S. 西岑基地

	东莞松山湖	上海青浦
定位	华为终端	芯片相关
开工与竣工	14.9 - 22.12[^10]	20.09 - 24.06
园区占地	2569亩	2400亩
总建面	292万㎡	220万㎡
停车位		约18000个
科研人员数	3万(2018年)	约3.5万
内部单身公寓		6200套[^6]
家庭住房		5300套[^6]

1. 参考理由：目前华为在全国有3个总部级研发中心，分别在上海青浦、东莞松山湖(华为终端总部)和深圳坂田。
2. 华为内部租房价格：溪村人才公寓1300起^2
3. 华为内部组团低价买房：2015年最早拿下的湖畔花园地块，限售价格为8500元/㎡，到2020年，最新拿地的销售限价也仅在11500元/㎡。^7
4. 华为周边商品房：2015年松山湖一手住宅成交均价刚过万元，2016年时已经涨至2.15万元/㎡；2017年开始，始终维持在2.6万元/㎡的水平；19年3到4万；21年中旬是高点，大约在6到8万^7，现在回落到三万多。^1**华为的员工福利房，比市场价便宜70%**！


华为东莞拿地价以及售房价格

[^7]

东莞人才房购买资格

1. 东莞无房
2. 入职3年以上，职级为15-19级之间，仅限于在松山湖办公的员工。
3. 按照积分排序，绩效占到评分的50%，
4. 在公司获得过荣誉的，工作年限越多的，职级越高的，积分也就越多。

人才房市场交易和流通性

• 华为湖畔花园、华为湖岸花园属于“双限房”商住项目，限房价及限销售对象。
• 而在流通性方面，人才房可以说几乎不具备流通性。
• 其中前5年为租赁期，期满后员工才有资格购买（员工拥有完整产权），但不同于正常商品房的3年后可售，人才房需购后满5年才能转让，换句话说，前后总共要至少10年时间才能进入流通，
• 且局限于园区范围，
• 且价格受指导。
• 变成出租房，也只能租给有员工工号的华为员工。

不能自由流通，不能自由定价，可以说剥离了商品投资的价值，基于此，除了完完全全的自住需求外，商品房才是这群高薪人才最终的落脚点。[^7]

2018年，华为终端总部基地开始搬迁，目前已入驻近3万名研发人员。

东莞松山湖溪流背坡村第一批住宅配建项目（湖畔花园）

• 华为在2015年12月31日以1个亿的底价拿下的地，地块编号2015WG072, 楼面地价只有1820元/平米, 2018年8月29日竣工
• 预计3000套, 可容纳5000多人居住。
• 不区分楼栋、楼层、户型，单价全部统一为带精装修价格只要8500元/平米，
• 户型以两房居多，大体为一房占12%，二房占比76%，三房占比12%。

华为湖岸花园

2020年6月30日竣工.


全周期户型概念分析图, 户型设计以80到90㎡的两到三房为主，兼有少量一房一厅和大三房两厅。

[^8]

其中的双拼房，顾名思义，就是两套房子拼在一起的意思，有的双拼房是打通的，有的则是分割开的。
但是注意购买双拼房是需要两个名额的，会占据个人的购房指标，后期指标就是金钱。

华为其余房产

1. 华为绿岛花园：21年中旬竣工，
2. 华为博雅花园：24年中旬交付。9491套，有2房一厅，和一房一厅

房价参考：上海南汇与临港区域

1. 参考理由：相对于东方明珠，和青浦差不多偏，大约1.5~2小时的公交地铁。
2. 房价历史发展走势：周边房价冲到接近四万了，现在回落到两万出头，剩余房子很多。^2

小结

1. 预计青浦华为内部房价格在1.5~2万左右，但是可能要租房工作几年才有资格。
2. 商品房，三房是标配，四房会吃香。

家里的意见

1. 没有缴纳上海社保，外地没办法购房。[^12]
2. 淀滨新村这种超过20年的房子，太老了，不要。
3. 西岑的拆迁房1万7就不够便宜了。
4. 至少要三室，90平方往上，以后我换房子，爸妈可以搬到上海去住这套。

参考文献

[^3]: 上海市城市总体规划（ 2017-2035 年）报 告

[^4]: 上海市城市总体规划 （2017-2035年）图集

[^8]: 东莞松山湖华为湖岸花园 | 柏涛建筑

[^9]: 上海地铁车速达PK:16号线最快 10号线最慢